摘 要：在我国几十年的发展中，经济建设始终是中心，经济发展是史无前例的，入世后面向全世界的姿态更是开放。这些年房地产活跃着我国经济，其中不乏国际热钱明显的推波助澜。国际资本在全球化的大潮下加速流动，有相当数量是国际热钱，在房地产的暴利与人民币预期升值的推力下，不少资金都流入这一产业，这必然使房地产受国际热钱冲击而产生深远的影响。

关键词：国际热钱；传导机制；撤离

我国住房消费实际上已提前不少，人均住房面积、住房自有率甚至比有的发达国家都高。住房对中国人来说情结特殊，从现实看，人口数量的持续增加，地少人多，举世瞩目的经济贡献，加速了城市化，家庭趋向小型化，消费意识渐渐超前，这引发了需求膨胀，并且刚性需求大。另外，国际买房者的购房目的并非在于居住需求，完全属于一种投资或投机驱动，房价上升时他们簇拥而上，进一步拉高房价。房价的涨势又让原来的观望者前仆后继，大量资金在这种放大效应下络绎不绝的流向房地产，如此一来房价炙手可热就不难理解。除上述因素外，上涨的房价背后另有无形的推手——国际热钱。很多专家对界定国际热钱的概念、规模大小、流入的方法及渠道等都有了不少探索，但从当前看人们对它的认识更多的在定性层面，只是大概知道它是什么，我们应该深思它所引发的潜移默化的不利影响及化解思路。

1 国际热钱影响房地产的传导机制

国际热钱通过两个传导机制影响房地产，一个是直接机制，也就是国际热钱直接流入一个国家的房地产，直接影响着该国房地产的价格及供求，另一个是间接机制，国际热钱在一个国家通过货币供应、利率水平间接影响房地产市场与价格。

1.1 国际热钱直接影响房地产的传导机制

国际热钱在一个国家直接影响房地产市场与价格，实际就是国际热钱在一个国家通过不同途径直接开发房地产，其方式就是投资房地产企业，比如购买房地产企业的债权或股权，或者购买房地产市场中的物业，包括收购烂尾楼、收购大宗物业及零散物业等。一个国家房地产因直接投资的国际热钱而让市场增加了对房地产的需求与投资，拉高了房地产价格，促进了房地产兴旺。

1.2 国际热钱间接影响房地产的传导机制

一个国家流入了大量国际热钱，该国货币需求量在外汇市场会增加，于是，在外汇市场本币会供不应求，本币就有升值压力。另外，如果该国实行强制结售汇，国际热钱不能以外币直接流到该国，应将外汇通过金融市场兑换成本币流入其境内。如果国际市场增加了该国本币的需求，就会让其本币有升值压力，为了使本币汇率维持稳定，入市干预是该国央行的必然选择，购买外汇抛出本币，这样外汇占款就会形成。然而外汇储备高也会让本币有升值压力，国际热钱将更被吸引，从而增加对本币的需求。所以在市场上该国央行将会投放基础货币，让汇率上升与货币升值压力得到释放，这样在乘数效用下就急剧增加本币供应量。

就房地产市场与价格而言，如果供给货币的增量超过其需求量，市场上就会出现少数商品被多数货币追逐的局面，通货膨胀自然形成。通胀最明显、最直接的表现是普遍抬高资产与商品的价格，所以通胀会大幅拉高资产价格，房地产价格就会急剧上升。此外，货币增加市场供给量，利率与货币供给在资金市场呈反比，如果增加供给量，就会降低利率，相反就会提升利率。所以流入的国际热钱会增加供应量，刺激降低利率，下降后的利率使资金成本降低，进而让消费、投资得到刺激，出现大量投资房地产，增加了流到房地产的资金，势必推动拉高房价。

2 我国房地产受国际热钱冲击的影响

2.1 国际热钱被财富效应吸引，恶化了不合理的房地产结构

伴随全球范围国际游资活跃、国际金融市场壮大，我国房价在被流进的国际热钱推高后又形成财富效应。大多居民拥有的重要财富就是房产，如果房地产出现波动就会引起房产价格波动，这不但对人们出售房产直接影响收益，及其消费支出，还会对人们质押其房产进行消费信贷与融资的额度形成直接影响。不管是高档房还是中低价房都在国际热钱推动下上涨，并且国际热钱被财富效应吸引会更多的流向房地产，目的在于从上涨的房价与人民币升值的空间中获取超额利润。房地产中的高端市场是国际热钱的主要投资对象，有高端写字楼、住房及其它奢华地产，建设经济适用房的总量却在减少。一边是增加供给高端地产，另一边大众因承受不起房价而减少了实际需求，这拉高了住房空置率，出现了房地产供需不合理的现象。当国际热钱增加注入房地产，而实际上居民住房需求在减少，投资房地产的重点就在于投资需求，而非居民需求，恶化了不合理的房地产结构。同时在提升高端房价格时，小商品房也在国际热钱推动下提高价格，买房者为支付高额房款只能将其他消费支出削减，在其他需求上挤出大众购买力，这样更多热钱就会流向房地产，形成泡沫化。

2.2 货币危机可能被引发

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