本文作者：张璐 肖沙 赵原 发表期数：现代职业教育 2022年17期 本文字数：2481
[摘 要] 长期以来，中国的高校一直秉承着“一校一户办后勤，校校后勤办社会”的方式，上海所有高校的行政机构中都设立后勤处或基建处，并设立后勤服务中心， 将校内保安、保洁、维修和宿管等后勤服务事项纳入其范畴。为提高高校物业管理水平、科学评价物业服务，高校物业管理人员对现行物业管理法律法规、行业规范以及物业管理的发展趋势予以深刻认识，根据相关法律法规和行政规范要求，结合市场实际，科学合理地规划各校区的校园物业服务方案，从而最大限度地满足在校师生对物业管理与服务的实际需求和潜在需求。[关 键 词] 高校;物业管理;多元评价
[中图分类号] G647 [文献标志码] A [文章编号] 2096-0603（2022）17-0178-03
一、现行高校物业概况
以上海J大学为例，其是中国高等教育的源头之一，为中华人民共和国教育部直属、中央直管副部级建制的全国重点大学，被誉为“东方麻省理工”。截至2018年底，上海J大学共有6个校区，总占地面积超三百万平方米，校舍建筑面积超二百万平方米;在校教职工七千多人，各类在校学生四万多人。
随着1985年《中共中央关于教育体制改革的决定》发布，全国高校均开始实施高校后勤社会化改革。J大学陆续成立过后勤工作管理委員会、后勤保障处、后勤集团，并在2017年正式调整为后勤保障中心，代表学校全面负责承担后勤服务与保障的各项管理职能、监察监督职能和部分保障性服务和公益服务职能。
早在2002年，上海J大学就开始设想，试行对新建、改造的楼宇，以招投标方式选聘物业管理企业，推行规范的物业管理。而后2004年，闵行校区文选医学楼成为上海J大学第一个选聘专业物业服务企业——上海陆家嘴物业管理有限公司进行管理服务的项目。2003年开始，闵行校区的行政楼成为上海紫泰物业管理有限公司进行管理服务的项目。后陆续将各个校区的教学及辅助用房、行政办公用房、生活用房等委托给上海明华物业管理有限公司、上海益中亘泰（集团）股份有限公司、上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理企业进行管理与服务，取得非常显著的成果，减轻了学校后勤服务的责任，提高了专业服务的效率，降低了财政性预算的支出。如何在后续的采购、监管等方面更好把控支出、完善规范则是目前学校面临的问题。
高校物业作为物业管理的一大类别，在发展过程中逐渐变得专业化、市场化的高校物业管理受到社会和学界越来越多的关注。高校的物业服务存在需求的零散性，服务的群体是广大师生，物业企业有广泛的空间给客户提供附加价值。但不可否认的是，由于发展时间短，高校物业管理尚不成熟，大部分物业管理企业都采用粗放型的管理模式，为提高高校物业管理水平，需针对物业管理关键因素，，提出具体、创新的实施方案，改善高校物业管理现状，对其各项服务能力和管理能力进行综合提高。设计可量化的考核体系，制定切实可行的制度文件，基于岗位工作明确界定权利责任，严格把握重点区域、重点部位、重点目标，以提升管理流程的弹性和物业企业应变能力。
二、现行物业模式存在的弊端
由于上海J大学有从后勤管理到物业管理的逐步转变过程，而且校区体量宏大，业态与类型复杂，以及部分历史原因，根据目前学校管理现状，需要解决的问题如下。
1.目前上海J大学的采购方式，主要以楼宇或者二级学院为单位，并依据各物业服务企业所提供的管理方案、管理制度等内容，捏合成一套相应的服务标准，既用于采购工作，也用于后续的实际管理中，造成各楼宇或二级学院的管理模式、管理要求等均不统一，无法相互对照，给后续的监管带来一定的难度，也使在校师生看到同一校区内管理差异明显。
2.学校的资实处、保卫处、后勤服务中的相关人员对整个物业管理行业的法律法规、人员情况、行业信息、成本构成不是非常了解与精通，对于采购活动中的基本要求制定、采购标的的确定、必要的开办物资的配备要求，无法做到客观公正、质价相符。
3.完成相关采购工作后，在合同履行中对于中标人的监管措施、考核制度等落实均存在一定程度缺失，或者考核的维度略有变差，造成最终合同履约情况无法得到良好的考证。
4.服务定价模糊，职责划分不明。根据《2020高校物业服务发展报告》，高校物业收费模式仍是以包干制为主。样本企业中，高校物业管理项目中包干制和酬金制收费模式的项目分别占比92%和8%。高校物业外包一般都是采取招标的形式，管理费用核算依据基本人工费为核算标准，普遍都是低价中标。在物业服务定价过程中，由于物业服务价格没有统一明确的指标基准，势必会在一些监管盲区提高价格定位。另一方面，在实际服务过程中，临时性、紧急性的工作较多，合同中不能涵盖，增加的劳务或物资费用却还需要物业公司来承担，就容易造成工作粗放、服务质量降低的现象。
三、高校物业管理标准化建设思路
（一）确认人员配置合理性、控制采购标的
1.界定续约项目的服务需求
针对需要续约或启动招标流程的项目，依据原有的合同文本或者采购单位的实际需求，确定其物业管理的范围、内容等，这些都将作为续约合同的文本内容，或者招标采购文件的组成内容，同时也是今后对物业管理企业监管的依据。
2.审核续约项目的人员配置
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本文标题：高校物业管理标准化建设与多元评价体系研究
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